ILS PARLENT DE NOUS
Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
Synthèse par typologie.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
En valeur absolue non, à 15,48 € le m². Rapporté aux revenus, c'est une autre histoire : le revenu médian roubaisien s'établit à 14 580 € par an, le plus bas de toutes les communes de plus de 20 000 habitants que nous suivons hors arrondissements marseillais, pour un loyer supérieur de 25 % à la médiane du Nord.
Ce décalage est le fait central du marché roubaisien, et il est rarement dit. Un deux-pièces à 646 € par mois absorbe plus de la moitié d'un revenu médian mensuel de l'ordre de 1 215 €. Le loyer n'est pas élevé, c'est la capacité à payer qui est faible.
Le chiffre est réel, porté par un prix d'achat de 1 896 € le m², parmi les plus bas de France pour une ville de près de 100 000 habitants. Mais un rendement brut ne dit rien du risque locatif, et c'est précisément là que Roubaix demande de la lucidité.
Avec 18,3 jours pour louer, 9,4 % de vacance et le niveau de revenu évoqué plus haut, la vraie variable n'est pas le loyer affiché mais le taux de recouvrement. Nous conseillons de sécuriser le dossier plutôt que d'optimiser le loyer : garantie Visale, assurance loyers impayés, et un loyer volontairement placé sous le marché pour élargir le vivier de candidats solvables.
Regardez le secteur de près. Entre Pile Est à 11,06 € le m² et Épeule Sud à 17,73 €, l'écart atteint 60 % sur 38 secteurs, une amplitude forte pour une ville de cette taille. Les quartiers d'Épeule-Trichon, à 20,16 € sur 37 annonces, et Anseele-Centre, à 17,25 € sur 69 annonces, sont les deux repères les plus solides.
Tenez compte des 31,0 % de logement social, qui absorbent une large part de la demande la plus contrainte. Le parc privé roubaisien s'adresse donc à un segment intermédiaire étroit, et la qualité du bien y compte plus que partout ailleurs dans la métropole lilloise.
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