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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
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Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 18,84 € le m², la commune se situe 4 % sous la médiane de Seine-Saint-Denis, à 19,63 €, pour un revenu médian de 21 890 € par an. Le rendement brut atteint 7,62 %, un bon niveau pour la première couronne.
Le profil est plus pavillonnaire que la moyenne du département, comme son nom le suggère : 53,1 % de propriétaires et 12,5 % de logement social seulement, l'une des proportions les plus basses du 93.
L'écart y est inhabituellement faible. Un deux-pièces se loue 20,26 € le m², un trois-pièces 19,51 € : 4 % de différence seulement, là où l'écart courant entre ces typologies dépasse 15 % dans la plupart des communes que nous suivons.
Ce resserrement rend le trois-pièces nettement plus intéressant qu'ailleurs en rapport surface-loyer : à 1 147 € par mois contre 905 € pour un deux-pièces, il génère un revenu supérieur pour une rotation locative plus lente. Sur une commune où le marché privé est étroit, c'est un arbitrage qui compte.
La moyenne communale est utilisable : entre Canal Zone Industrielle à 17,79 € le m² et Victor Hugo à 19,80 €, l'écart n'atteint que 11 % sur 9 secteurs. L'adresse fait donc peu de différence à l'intérieur de la commune.
Surveillez la vacance, à 7,2 %, supérieure à la moyenne départementale. Sur un parc dont 51,5 % des logements datent de 1946-1990, elle traduit surtout l'état d'une partie du bâti. Un logement rénové se démarque immédiatement, et il faut compter 16,7 jours pour louer.
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