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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
À 19,99 € le m², la commune se situe à peine 2 % au-dessus de la médiane de Seine-Saint-Denis, à 19,63 €, pour un revenu médian de 17 230 € par an, l'un des plus bas du département. Le rendement brut atteint 7,40 %.
Le profil est nettement locatif : 63,5 % des ménages sont locataires et 20,4 % des logements relèvent du parc social. Le marché privé reste modeste, avec 40 annonces actives pour 15 048 habitants.
11,4 % du parc est vacant, le taux le plus élevé de toute la Seine-Saint-Denis dans notre panel. Il faut par ailleurs 17,6 jours pour louer, un délai long pour la petite couronne.
Deux facteurs se cumulent. Le premier est l'état du bâti : 65,0 % des logements datent de 1946-1990, et ce qui n'est pas rénové ne circule pas. Le second est la nature même de la commune, très marquée par l'activité aéroportuaire et les emprises techniques, qui limitent l'attractivité résidentielle de plusieurs secteurs. Sur un marché où un logement sur neuf reste vide, la rénovation rapporte plus que l'optimisation du loyer.
Le marché est homogène : entre L'Étang à 19,51 € le m² et Bienvenue Rigaud à 21,60 €, l'écart n'atteint que 11 % sur 7 secteurs. La moyenne communale est donc un point de départ utilisable.
Tenez compte du revenu médian, 17 230 € par an : la capacité à payer fixe la limite réelle du loyer bien avant le marché. Sur une commune à forte vacance et à revenus contraints, la solidité du dossier locataire et la durée du bail comptent plus que le montant affiché.
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