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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
Synthèse par typologie.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 15,80 € le m², la commune se situe 13 % sous la médiane de l'Essonne, à 18,08 €, l'une des décotes les plus marquées du département. Le prix d'achat n'est que de 2 165 € le m², et le rendement brut atteint 8,76 %.
C'est l'un des meilleurs rendements bruts de l'Essonne, derrière Grigny et Évry-Courcouronnes. Mais ce chiffre mérite qu'on regarde ce qu'il recouvre avant de s'engager.
Le délai. Un logement met 21,1 jours à se louer, l'un des plus longs d'Île-de-France, et l'indicateur a reculé de 0,1 % sur douze mois. Le rendement brut suppose une occupation continue que le marché ne garantit pas.
Notre lecture est qu'il faut raisonner ici en rendement net de vacance. Trois semaines de vide à chaque relocation, répétées, ramènent le rendement réel bien en deçà des 8,76 % affichés. Avec un revenu médian de 20 090 € par an, la sélection de candidats solvables est par ailleurs plus étroite qu'en petite couronne : la stabilité du locataire vaut mieux que l'optimisation du loyer.
La commune est homogène : entre Centre 2 à 14,40 € le m² et Le Trousseau-Hameau Roche à 17,65 €, l'écart n'atteint que 23 % sur 12 secteurs. La moyenne communale est donc un point de départ acceptable.
Faites diagnostiquer l'énergie en priorité. 77,1 % des logements risois datent de 1946-1990, l'une des proportions les plus élevées de l'Essonne, et sur un marché lent un mauvais classement bloque durablement un bien. Avec 27,2 % de logement social, le parc privé s'adresse à un segment intermédiaire qui compare.
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