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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
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FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
De 35 %, à 18,60 € le m² contre 13,82 € pour la médiane départementale, tout en restant 4 % sous Bordeaux, à 19,34 €. Pessac est donc un marché de type métropolitain, pas un marché périurbain girondin.
Le fait le plus significatif est ailleurs : seuls 3,7 % des logements pessacais sont vacants, l'un des taux les plus bas de la métropole bordelaise, et un logement se loue en 11,4 jours. Le parc est saturé, ce qui est cohérent avec la présence du campus universitaire sur la commune.
Un studio pessacais se loue 30,05 € le m², contre 18,09 € pour un deux-pièces : 66 % d'écart entre deux typologies voisines, l'une des ruptures les plus brutales que nous mesurions. Au mètre carré, le studio pessacais coûte plus cher que la moyenne bordelaise.
L'explication est démographique avant d'être immobilière. Pessac accueille une part importante du campus de l'agglomération, et la demande étudiante se concentre sur un stock de petites surfaces limité. Pour un investisseur, c'est le segment le plus rentable de la commune, à condition d'accepter une rotation annuelle systématique et une saisonnalité qui concentre tout sur août et septembre.
Ignorez les moyennes de quartier. Toutes reposent sur moins de 19 annonces, et Noës affiche 32,58 € le m² sur 12 annonces seulement : ce n'est pas une référence utilisable. Les 22 secteurs de la carte donnent une lecture plus stable, entre 3M à 15,45 € le m² et Candau à 21,42 €, soit 39 % d'écart.
Calez votre calendrier sur celui de l'université. Sur un marché qui se vide en onze jours à la rentrée, une annonce publiée mi-août capte la demande ; la même annonce en octobre affronte un marché déjà servi.
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