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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
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La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
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FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
À 23,44 € le m², Nogent dépasse de 11 % la médiane du Val-de-Marne, à 21,02 €. Le revenu médian atteint 33 240 € par an, parmi les plus élevés du département, et le parc social ne représente que 11,3 % des logements.
C'est un marché patrimonial : le rendement brut plafonne à 5,03 %, l'un des plus faibles du Val-de-Marne, pour un prix d'achat de 5 587 € le m². On y achète pour la valeur du bien, pas pour le revenu mensuel.
L'indicateur a reculé de 0,3 % sur douze mois et la vacance atteint 8,9 %, un niveau élevé pour une commune aussi recherchée. Il faut par ailleurs 17,0 jours pour louer, un délai supérieur à la moyenne départementale.
Notre lecture est que Nogent a atteint un plafond. À plus de 23 € le m² pour une commune de première couronne, le vivier de candidats solvables se restreint, et les ménages arbitrent vers Le Perreux ou Fontenay, moins chers. Pour un bailleur, cela signifie qu'une revalorisation à la relocation n'est plus acquise, et qu'un loyer trop optimiste se paie en semaines de vacance.
Le marché est très homogène : entre Le Port à 21,38 € le m² et Bois de Vincennes à 24,90 €, l'écart n'atteint que 16 % sur 11 secteurs. L'adresse fait donc peu de différence à l'intérieur de la commune.
L'écart de typologie, lui, est modeste aussi : un studio se loue 32,95 € le m², un trois-pièces 28,11 €, soit 17 % seulement. Ce resserrement rend le deux-pièces et le trois-pièces nogentais particulièrement intéressants en rapport surface-loyer, avec une rotation plus lente qu'un studio.
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