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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
Synthèse par quartier.
Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 17,89 € le m², la commune se situe 8 % sous la médiane du Val-d'Oise, à 19,41 €. Le rendement brut atteint 10,42 %, le plus élevé de tout le département et l'un des dix plus élevés de France.
Il repose sur un prix d'achat de 2 060 € le m² seulement. Mais deux chiffres encadrent ce marché : 49,4 % des logements relèvent du parc social, la proportion la plus élevée du Val-d'Oise, et le revenu médian s'établit à 16 520 € par an.
Il est brut, et le contexte en limite fortement la portée. Avec près d'un logement sur deux en parc social, 70,1 % de locataires et seulement 51 annonces actives pour 58 563 habitants, le marché privé est une fraction minoritaire et peu visible du logement local.
S'y ajoute un enjeu de parc décisif : 84,2 % des logements datent de 1946-1990, la proportion la plus élevée du Val-d'Oise, héritage du grand ensemble construit d'un bloc dans les années 1950 et 1960. Cette génération entière arrive en même temps aux exigences énergétiques : c'est le principal risque sur ce rendement.
La rénovation énergétique est ici la condition de la louabilité, pas un levier de valorisation. Sur un parc dont plus de huit logements sur dix relèvent de la génération critique, c'est le facteur qui déterminera ce qui reste louable.
Situez ensuite le bien : entre Les Vignes Blanches à 14,12 € le m² et Miraville à 19,42 €, l'écart atteint 38 % sur 25 secteurs. Et tenez compte du revenu médian : la capacité à payer fixe la limite réelle du loyer bien avant le marché.
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