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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
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Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 18,20 € le m², la commune se situe 7 % sous la médiane de Seine-Saint-Denis, à 19,63 €, pour un revenu médian de 20 870 € par an. Le rendement brut atteint 7,10 %.
Le profil est plus pavillonnaire que la moyenne du 93 : 59,4 % de propriétaires et 21,2 % de logement social. Nous n'avons relevé que 30 annonces actives pour 28 252 habitants.
L'indicateur a perdu 1,2 % sur douze mois, le troisième recul de Seine-Saint-Denis derrière La Courneuve et Clichy-sous-Bois, sa voisine immédiate. La vacance reste pourtant contenue à 3,7 %.
Notre lecture est celle d'un marché très étroit plutôt que d'une baisse de la demande : avec 30 annonces actives et seulement 9,3 % de ménages arrivés depuis moins de deux ans, quelques biens suffisent à faire bouger la moyenne. Ce recul est cohérent avec celui de Clichy-sous-Bois : il décrit une tendance de secteur, pas un décrochage propre à la commune.
Positionnez-vous avec prudence et privilégiez la durée du bail. La commune est homogène : entre Centre Équestre à 15,85 € le m² et Le Centre à 19,18 €, l'écart reste contenu à 21 % sur 12 secteurs.
Un point favorable : seuls 45,5 % des logements datent de 1946-1990, une proportion modérée pour le département, bien loin des 71,8 % de Clichy-sous-Bois. L'exposition au risque énergétique y est plus faible, et c'est un argument à faire valoir.
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