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Le marché en un chiffre
Votre bien est-il au-dessus ou en dessous de cette moyenne ?
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Plus le logement est petit, plus le prix au m² grimpe : la cuisine et la salle de bains coûtent le même prix dans un studio que dans un quatre-pièces.
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Le simulateur couvre du studio à la maison, meublé comme vide.
Un marché en mouvement
Si vous louez déjà, votre loyer ne peut pas être aligné sur cette variation en cours de bail : la révision annuelle est plafonnée par l'indice de référence des loyers. Au changement de locataire non plus, la hausse n'est pas toujours libre : en zone tendue comme dans les villes encadrées, elle reste plafonnée. Le bloc sur l'encadrement, plus bas, dit ce qui s'applique ici.
Calculer ma révision de loyer →Quartier par quartier
La barre montre où se situent la moitié des annonces du quartier, le trait vertical marque la médiane. Un quartier à barre large est hétérogène : le loyer dépend beaucoup du bien précis.
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Une estimation locative 100 % conforme
FAQ
Thomas Alazet
Expert locatif Manda.
Non. À 18,58 € le m², la commune se situe 5 % sous la médiane de Seine-Saint-Denis, à 19,63 €, pour un revenu médian de 21 750 € par an, l'un des plus élevés du département. Le rapport est favorable au locataire.
Le profil est plus pavillonnaire que la moyenne du 93 : 54,6 % de propriétaires et 14,7 % de logement social seulement. Le rendement brut atteint 7,89 %, un bon niveau pour la première couronne.
L'écart entre surfaces est ici très structurant. Un studio se loue 27,14 € le m², un trois-pièces 19,18 € : 41 % d'écart, avec trois typologies documentées sur des échantillons solides.
Sur une commune où le pavillonnaire domine et où la demande locative se concentre sur les petits logements proches des gares, l'arbitrage est net pour un investisseur. Le studio à 671 € par mois capte une clientèle de jeunes actifs que le reste du parc ne couvre pas, à condition d'accepter une rotation plus rapide.
La commune est homogène : entre Iris 13 à 16,85 € le m² et Iris 2 à 21,07 €, l'écart reste contenu à 25 % sur 18 secteurs. La moyenne communale constitue donc un point de départ acceptable.
Surveillez la vacance, à 7,3 %, et le délai, 17,3 jours : le marché est lent. Faites diagnostiquer l'énergie, 56,2 % du parc datant de 1946-1990, et ne comptez pas sur la revalorisation, l'indicateur n'ayant progressé que de 0,5 % sur douze mois.
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